随着经济的发展，企业经济业务日益复杂，出于各种原因企业会将自用建筑物对外出租，由此产生新的业务。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，这一业务采用自用建筑物转换为投资性房地产的相关规范。此项业务除了会给企业带来租金收入、增加利润外，对企业的税金缴纳会有怎样的影响？我们分情况分析一下。
　　一、出租后采用成本模式对投资性房地产计量
　　1.对投资性房地产的初始确认计量
　　自用建筑物转换为采用成本模式进行计量的投资性房地产，转换时只需将各相关科目对应转入。
　　例1：甲企业将一2005年1月1日建成并投入自用办公楼2010年1月1日出租。该固定资产原账面金额200万，预计使用年限20年且无残值。该企业对建筑物按直线法计提折旧。税法规定折旧方法和使用年限与企业相同。
　　2010年1月1日，会计分录如下：
　　借：投资性房地产 2000000
　　累计折旧500000
　　贷：固定资产 2000000
　　投资性房地产累计折旧 500000
　　2.后续计量
　　沿用【例1】，该办公楼年租金5万，按年支付，租期5年。该企业所得税率25%。
　　订立合同时缴纳印花税借：管理费用50000*5*0.1%=250
　　贷：现金250
　　每月计提折旧借：其他业务成本10÷12=8300
　　贷：投资性房地产累计折旧8300
　　取得租金时借：银行存款50000
　　贷：其他业务收入 50000
　　计提税金借：营业税金及附加50000*5.5%=2750
　　贷：应交税费——应交营业税50000*5%=2500
　　 ——应交城建税50000*5%*7%=175
　　 ——教育费附加50000*5%*3%=75
　　对企业所得税的影响为：第一年利润增加47000元(50000-2750-250=47000)，第二年开始利润每年增加47250元(50000-2750=47250)，五年共计利润增加236000元。相应应交所得税每年增加11750元及11812.50元，五年共计多交企业所得税59000元。
　　二、出租后采用公允价值模式对投资性房地产计量
　　1.对投资性房地产的初始确认计量
　　企业达到采用公允价值模式计量条件的，可采用公允价值模式计量。在企业采用公允价值模式计量的情况下，转换时应当按照该建筑物转换时的公允价值。借记“投资性房地产——成本”，公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”； 公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”。该项资产处置时转换时计入“资本公积——其他资本公积”的金额转入当期损益。
　　例2.沿用【例1】假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式计量。2010年1月1日，该厂房公允价值为100万。假定甲企业未对该建筑物计提过减值准备。
　　2010年1月1日，会计分录如下
　　借：投资性房地产——成本 1000000
　　公允价值变动损益500000
　　累计折旧500000
　　贷：固定资产 2000000
　　2.后续计量
　　沿用【例2】，该办公楼年租金5万，按年支付，租期5年。该企业所得税率25%。假定2010-2014年末该厂房公允价值分别为110万、115万、100万、95万、90万。
　　订立合同收取租金及计提营业税金及附加分录同上，只是不提折旧而用公允价值变动调整资产账面价值。
　　公允价值变动账务处理
　　2010年末借：投资性房地产——公允价值变动100000
　　贷：公允价值变动损益100000
　　2011年末借：投资性房地产——公允价值变动 50000
　　贷：公允价值变动损益 50000
　　2012年末借：公允价值变动损益150000
　　贷：投资性房地产——公允价值变动150000
　　2013-2014年末借：公允价值变动损益 50000
　　贷：投资性房地产——公允价值变动50000
　　根据税法规定，企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在处置时取得的价款扣除成本后的差额计入处置期应纳税所得额。
　　相关影响如下表：
　　由上述分析可以看出，转换后成本模式计量与公允价值模式计量应交所得税没有不同。在剔除出租收益情况下，由于公允价值的变动造成了利润总额随之变化，在公允价值上升的阶段会增加利润总额，反之则降低利润总额。
　　总之，企业将自用建筑物对外出租不管采用何种计量方式，适用25%所得税率的企业，剔除租赁合同印花税影响，都会在租金收入的基础上增加29.125%[5%+0.5%+(1-5.5%)*25%]左右相关税金，只是采用不同后续计量方法，对利润的影响变化较大。
 

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