房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋再交易成为二手房交易。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲，二手房交易仅指二手房的买卖交易。本文讨论的是狭义的二手房交易，即二手房的买卖交易。
　　一、共同拥有产权的二手房交易
　　我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，购房人应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，购房人应注意这些签字的真实性。同时还要注意是否所有的共有人一致同意转让该二手房。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须出具授权委托书。该授权委托书应是经过公证或律师见证过的法律文件。
　　此外，还有夫妻共有的二手房交易。根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的共有财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。因此夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效。
　　二、已有银行按揭的二手房交易
　　随着时下炒房热的发展，炒房人中按揭买房的情况并不鲜见。或者是二手房主将已经全额付款的房产申请了银行抵押。因此在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。
　　在此类的二手房交易中，买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行同意。如果买方能一次性向卖方付款，由二手房主一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，应申请贷款银行配合卖方解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。
　　三、已经设定抵押的二手房交易
　　根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。买方在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，然后与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。
　　四、进行拍卖房产的二手房交易
　　在此类情况中购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用如物业管理费、水电费等，拍卖机构一律不予过问。所以购买拍卖房产的投资人在应拍前应先了解被拍卖房产的有关情况，及时与拍卖公司、债权人及物业公司协商。
　　五、已有租赁的二手房交易
　　买家须实地查看卖家房屋有无出租。如果二手房出售前已经有租赁，那么在租期内在同等条件下，租赁人享有优先购买权。如果租赁人放弃优先购买权，卖方在得到租赁人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖方不告知租赁人房屋出售的情况而擅自卖给他人，则租赁人有权向法院主张其买卖行为无效。对于购买人而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有租赁情况以确保交易的安全性。
　　六、已挂入房地产中介的二手房交易
　　随着二手房市场的空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买方或卖方，获取不当得利等事件。因此购买在房地产中介登记的房产时，要尤其慎重。因此购房人通过中介购房时一定要提高警惕，要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司。审查其“三证”即工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。尤其要注意查看备案证书的有效期和地址与实际是否相符，经纪人的执业单位和执业证是否一致。同时购房人买二手房要明确其应承担的费用。一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。
　　
　　参考文献:
　　[1]刘先勇.房地产买卖与租赁.时代出版传媒股份有限公司.黄山书社.2010.
　　[2]雷兰.二手房交易法律纠纷及风险防范.中国建材工业出版社.2007.
　　[3]陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004.
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