历史显示，世界上任何一个大国，当其工业化处于迅速将农民转化为产业工人的时期，住房都会成为政府必须要高度重视并事前进行制度设计的重大民生问题，而其中金融制度的支持又是关键。最早的住房金融机构，是1776年左右英国工业之都伯明翰建立的住房合作社，即后来转变为会员合作性的住房储蓄银行。20世纪30年代前的美国，住房金融机构就是这样的会员合作型的储蓄贷款协会（S&Ls）以及一部分按揭银行。按揭银行是美国西部大开发的产物，一些金融代理机构向东部的金融和保险机构发行债券筹资，到中西部发放住房抵押贷款，这成为后来美国住房金融筹资方式的先驱。
　　一、政府为支持中低收入居民购房建立住房金融机构与演变过程
　　美国在长达80年的发展进程中，在政府主导下，建立了完备的住房金融市场主体，包括一级市场的住房储蓄贷款机构、二级市场“两房”（房利美、房地美）等抵押资产证券化的发行机构，以及两级市场的保险机构；同时，也建立了两级市场的监管机构，但对后二级市场监管的缺乏，是次贷危机的重要根源之一。
　　（一）储贷机构与“两房”等住房金融市场主体
　　美国住房金融制度化、结构化的里程碑事件，是1932年成立了联邦住房管理局（FHA），来为中低收入居民购房提供信用保险，最高可保险的贷款额度为22万美元。联邦住房管理局在历史上发挥了三大作用：一是稳定经济。在1929年大危机产生的经济大萧条后期，在贷款人信心不足的情况下，利用政府信用，对住房贷款实行全额保险，保护贷款人利益，促其将贷款期限从5~10年延长到30年。二是帮助穷人居有其房。对信用较低、不能达到按常规首付款要20%以上贷款条件的人提供保险，以便获得贷款购房。历史上，通过保险使首付从40%~50%降到20%，最低降到2.25%。三是促进住房抵押贷款市场操作的标准化以防范风险。这个工作后期还有吉利美（Ginnie Mae）、房利美（Fannie Mae）、房地美（Fredbie Mac）等机构的参与。联邦住房管理局认证了1万多家有资格的贷款人，贷款人均必须遵循FHA规定的借款人资格、评估、建筑物标准等工作流程和标准，尽管FHA保险的贷款不到总额的10%，但其管理规范的作用更重要。
　　1932年，成立了联邦住房贷款银行体系（FHLBanks）。它由12家区域性银行组成，吸纳8 200多家有住房贷款的金融机构为成员，占总数的90%，将原来全国分散的各类信贷机构和储贷协会有效连接并实施监管，同时通过发债融资向其认可的会员单位提供低成本信贷资金。
　　1938年，美国政府成立了政府机构性质的联邦国民抵押贷款协会即房利美（Fannie Mae），主要职能是收购FHA保险的住房贷款，为FHA保险贷款机构提供充足的资金来源，也从此促进了住房贷款二级市场的发展，为抵押贷款证券化提供了机构准备。
　　1968年，从房利美分化出一个政府国民抵押贷款协会，即吉利美（Ginnie Mae），专门为FHA保险贷款证劵化提供担保和运作。吉利美于1971年发行了美国第一笔MBS（资产抵押债券）。同时房利美专为政府资助企业，从事贷款额度25万美元以下的非FHA保险的常规贷款收购和证券化。
　　1970年，为增加住房贷款二级市场的竞争性，美国国会决定成立联邦住房抵押贷款公司即房地美（Fredbie Mac），开拓美国住房抵押贷款证券化第二市场，既增加了住房贷款资金供给又强化了二级市场的竞争。
　　历史上，房利美与房地美均为私人拥有的上市公司，但它们是基于联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权力，可以免交各种联邦和州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额为22.5亿美元的信贷支持。这两家公司上承吉利美这一政府机构，下接一些纯私人机构，对贷款额度25万美元以上的巨型贷款实行证券化，建立了美国房地产贷款二级市场，承担美国住房金融市场的融通功能。在2007年时，其证券化市场份额大概是，吉利美占23%，“两房”占65%，私人机构占12%，总市场规模在7.3万亿美元。
　　（二）不断变化的住房金融机构监管体系
　　在美国住房金融体系中，住房金融监管机构也是重要的组成部分。由于住房抵押贷款具有期限长、风险大、数量多等特殊性，美国建立了较为系统的监管机构。一是在1933年设立的联邦存款保险公司（FDIC）中专设联邦储贷协会保险公司（FSLIC），1989年后归联邦存款保险公司，对专事住房贷款发放机构的储贷协会进行监管；二是1932年建立的联邦住房贷款银行体系在一级市场通过融资和二级市场贷款收购发挥监管作用，而在此之上设立了美国联邦住房银行委员会（FHLBB），负责监管12家联邦住房贷款银行体系（FHLBanks），1989年后并入货币监理署的储蓄机构监管局（OTS）；三是20世纪80年代，在大量储贷机构出现危机，为稳定住房金融市场，1989年国会成立了隶属于财政部的联邦储贷机构监管办公室；四是1965年将住房金融局、公共住房管理局和联邦住房管理局合并成立住房和城市发展部，1993年在住房和城市发展部成立了联邦住房企业监管办公室（OFHEO），负责监管房利美和房地美，在此之前房地美由FHLBB监管。 2008年7月，根据《住房和经济复苏法》，撤销了联邦住房企业监管办公室（OFHEO）和联邦住房金融委员会（FHFB），将这两个机构的职能并入新成立的联邦住房金融管理局（FHFA），统一监管12家联邦住房贷款银行和“两房”，从而使“危机”前的两级市场分别监管变为统一监管的新体制；同时FHFA为独立的联邦机构，可以制定和修改监管对象的资本金要求，同时也授权以会员机构发放的住房贷款为抵押，发行不超过1万亿美元的联邦政府信用债券，向FHLBanks的8 000多家会员提供再贷款支持。2010年的《华尔街改革与消费者保护法》促成了消费者金融保护局的成立，保护住房金融体系中的消费者特别是最终投资者免遭金融系统中不公平、欺诈行为的损害。
　　二、住房抵押贷款二级市场的结构化融资运作过程与规模
　　美国住房金融市场的显著特点在于其稳定和庞大的住房抵押贷款的二级市场——住房抵押贷款证券化。这一新的金融工具和市场为住房金融筹集资金和化解贷款风险发挥了重要作用，尽管其深化过程引发了2007年的次贷危机和2008年的全球金融危机，但这种市场体系是世界的典范。
　　（一）政府适时主导市场机构建设并促进贷款标准化
　　美国政府的主导作用体现为：一是早在1932年就建立了FHA对中低收入居民购房提供保险，促进了一级市场规模的扩大；二是在1968年适应贷款证券化再筹资的需要，又成立了吉利美，对FHA保险的贷款证券化提供担保，通过政府信用担保，增加了MBS的信用度，从而开创抵押证券市场；三是1938年和1970年通过建立政府资助企业房利美和房地美，隐含政府担保，创造了二级市场的发行交易主体，扩大了证券市场，从而形成了从一级市场的贷款机构到二级市场的资产抵押证券的担保、发行机构这一完整的机构体系。(责任编辑：南粤论文中心)转贴于南粤论文中心: http://www.nylw.net(南粤论文中心__代写代发论文_毕业论文带写_广州职称论文代发_广州论文网）