历史上看，日本经济发展经历了“四个十年”：从日本实现经济的起飞，投资主导型发展模式帮助日本工业化快速推进到从投资主导转换为消费主导，再到经济进入由产业结构升级和新技术带动下的新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长阶段最后，在房地产泡沫破灭后，经济陷入了漫长的下行通道。下面笔者将分别进行阐述。
　　1. 始自1955年的第一个十年是保障性住房快速发展的阶段
　　 这段时间是日本的战后复兴时期，也是工业化的完成时期。日本政府逐步推动并形成了日本比较特殊的分层次住房供给体系。到1965年，整体上的住房存量达到了2800万套，人均住房达到了0.9，户均住房的套数趋近于1，日本的住房短缺问题逐步得以解决。
　　 2. 从1966年开始的第二个十年是日本房地产快速成长的阶段
　　 在这十年中，伴随着日本经济的持续快速增长，日本国民收入水平也在不断的提高，并且，日本的城市化率从56%增长到了68%，对耐用消费品和住房的消费的支出比例在逐步提高，形成了最房地产市场的非常强有力的支撑。
　　3.从1976年的第三个十年是日本房地产泡沫不断形成和发展的阶段
　　在这段时期，尽管日本房地产市场开始由前期的高速推进逐步转向了平稳的发展，新建住宅的数量已经开始减少，然而，与此形成鲜明对照的是，在真实需求与供给没有发生太大增长的情形下，日本的地价与房价却出现了大幅上涨。
　　4. 从1990年开始的第四个十年是日本房地产泡沫破灭后的所谓的“失落的十年”
　　上世纪90年代日本房地产市场破灭并且引起了严重的经济衰退，漫长的经济下滑成为了日本的主旋律。由于日本政策的转向，利率的提高，房地产市场的泡沫在一些触发因素下破灭，开发商、家庭及银行都遭受了极大的损失。
　　 通过经济增长率、城市化水平和和房地产状况的对比，我国目前的经济发展与日本1966年到1975年较为相似。下面，我们来对比一下现在的中国与当年的日本在房地产的发展及其所处的经济环境，以此来说明中国房地产的前景。
　　 首先，对比日本，中国新建住房仍处于总量不足、户型不平衡、结构问题突出的阶段。与日本相比，中国住房市场存量呈现出三个特点：第一，城镇住房存量中新建住房占比仍较低。2009年中国城镇住房存量约为170亿平方米，总体上新建住房占比为30%。第二，截止2010年，中国户均住房面积已达到0.9，中国的人均住房面积已达到28平方米，超过了日本20世纪80年代的水平。第三，面向中低收入阶层的保障性住房占比过低，供应严重不足。
　　 其次，对比日本，中国的住宅地产仍将主导未来城市化推进阶段的商品房市场发展，保障性住房需加快发展。商业地产和商业用地价格的迅速上涨，是日本在20世纪80年代房地产泡沫膨胀期间的突出特征。与日本相比，在城市化推进的阶段，中国住宅地产仍将是推动房地产市场地价和房价上涨的主要因素，同时商业地产的上涨趋势也将比较明显。通过对比，我认为中国的房地产市场的需求仍然主要是真实需求，即由城市化推动的对住宅用房的需求，也就是说，一些经济学家所谓的中国房地产崩溃的情形不容易出现。
　　 最后，从货币政策的角度来看，两国对房地产市场调控目标的共同点是抑制过高的房地产价格。不同之处在于，日本银行的调控目标单一，无需顾及不同类型开发商和购房者的差异性需求;而中国的货币政策既要抑制房地产总需求，又要促进住房供应结构调整;既要抑制高收入者的投资和投机需求，还要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，货币政策不能简单地采取“一刀切”的紧缩政策，需要“区别对待、有保有控”，促进房地产信贷结构调整。
　　 通过对比，笔者认为，我国政府和央行应从以下几个方面着手，在目前的房地产的调整期促使市场向着健康的方向发展。
　　 首先，央行应根据房地产价格变动幅度及时调整政策力度。目前国内房地产价格已经停止了过度上涨，房价拐点已经出现，说明调控政策已经初见成效。如果未来房地产价格能够适度下调，那么现在的所谓的“有史以来最严厉的调控政策”可以适当的放松一下，避免日本当年出现的房地产价格崩盘。
　　 其次，适时对房地产贷款规模增速或比例实施控制。央行可通过窗口指导控制房地产贷款规模的增长速度或占全部贷款的比例，如果金融机构没有严格执行，央行可以通过各种方式对其实施惩罚，以此来抑制银行信贷资金过度流人房地产市场，既可为房地产市场降温，也有利于银行的稳健经营。当房地产价格趋于合理时，央行可适时取消比例控制。在运用比例控制时，一是要研究和确定合理的房贷比例上限，以防止房地产贷款紧缩过度而对经济增长形成较大冲击;二是要求商业银行优先满足中低收人家庭对首套自住房贷款的需求。
　　 最后，地方政府应尽量退出房地产利益链。要从源头上有效遏制房屋价格的畸形上涨态势，必须进一步完善土地供应制度，采取有效措施迫使地方政府从房地产利益链中退出，回归其促进公民住房保障的职责。第一，地方政府应严格落实限价房政策，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应；第二，规定地方政府将土地转让收益用于本地区廉价房建设，以满足大量低收入居民的住房需求;第三，合并或减少房地产开发环节过多的税费，降低房地产开发商的负担。
　　
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